Kvalitní správa nemovitostí Praha a správa Středočeský kraj - spolehněte se na naše profesionální správce.

Otázka:

Podle Prohlášení vlastníka je v domě celkem 17 bytů a 17 sklepů. Původní majitel domu - Městská část - prodala před privatizací půdní prostory. ve kterých si nyní (po privatizaci a založení SVJ) staví 2 stavebníci 2 byty. K těmto novým 2 bytům žádné sklepy nepatří (žádné nejsou). Ale - v suterénu domu je volný průchozí společný prostor (chodba), kde by bylo možné 2 sklepy (nebo 2 sklepní kóje) zřídit. Otázky zní: je třeba, aby 2 stavebníci k "zabrání" těchto prostor a vybudování sklepů (kójí) získali souhlas 100 % všech 17 vlastníků bytů v domě? Dále - je třeba učinit nějaké další kroky, pokud ano, tak jaké?

Odpověď

Tazatel bohužel neuvádí, jaká by měla být právní povaha nově vybudovaných sklepů (zda by se mělo jednat např. o samostatné nebytové jednotky nebo o společnou část domu sloužící k výlučnému užívání atd.). S ohledem na to také není zřejmé, kdo má v budoucnu být vlastníkem takových sklepů.

Z popisu záměru je však zjevné, že v každém případě bude nutné provést změnu prohlášení vlastníka, jelikož dojde ke změně společných částí a potažmo také ke změně velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech. Změnu prohlášení vlastníka upravuje zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, v ustanovení § 1169 NOZ:

Dle odst. 1 platí, že se změnou prohlášení musí vždy udělit písemný souhlas ten vlastník (resp. ti vlastníci) jednotky, jehož práv a povinností se změna dotkne. Pokud je předmětná jednotka zatížena věcným právem (např. zástavním právem) a změna se dotkne i práv a povinností osoby oprávněné z věcného práva, musí písemný souhlas udělit také tato osoba.

Aby se změna prohlášení stala účinnou, musí ještě získat souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek.

Pokud by se však plánovaná změna měla dotknout práv a povinností všech vlastníků jednotek, musí se změnou souhlasit všichni. Mám za to, že popsaný záměr se s velkou pravděpodobností dotkne práv a povinností všech vlastníků jednotek, ať už bude nakonec zvolena jakákoliv varianta. Potom bude skutečně nutné, aby se změnou souhlasili všichni vlastníci jednotek.

Pokud by se však při změně společných částí nezměnila velikost podílu vlastníků na společných částech a nejde-li o části ve výlučném užívání některého vlastníka jednotky, postačí dle odst. 2 písm. a) citovaného ustanovení souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek. Toť soukromoprávní stránka věci. Druhou rovinou je stavební řízení. Plánovaný záměr by měl být projednán se stavebním úřadem a následně by mělo být postupováno v souladu s jeho pokyny. Po případné kolaudaci nových sklepních prostor by mělo být upravené znění prohlášení vlastníka (včetně nových jednotek v podkroví) spolu s kolaudačním rozhodnutím (resp. souhlasem) založeno do příslušného katastru nemovitostí.

Rádí Vám zodpovíme vaše dotazy. Váš spolehlivý správce nemovitosti. Správa domu, správa SVJ, správa DB, Správa nemovotostí Praha a Středočeský kraj.

Kvalitní správa nemovitostí

Správa budov a všech druhů objektů. Kvalitní správa nemovitostí Praha. Správa domů, bytů. Kompletní správní činnost.